住宅变“公寓”遭抵触 新生事物该如何看待？

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红璞公寓客厅一角精装修的主题房间厨房设施一应俱全

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“红璞公寓”所在的济水上苑17号楼。

　　面对身边未曾预料到的变化，最近西城·济水上苑的很多业主开始吃不下、睡不着。原来小区内一栋未对外销售的住宅楼被贴上了“红璞公寓”的招牌，并由开发商与第三方合作，对外招租。

　　“公寓”二字无异于在平静的水面投下一块巨石，在小区业主心中激起层层涟漪。“对外出租势必带来巨大的人流量，安全问题谁来负责?”“公寓整栋租户入住后，肯定会对业主的生活空间造成挤占，怎么解决?”“为什么在购房时没有提前告知业主17号楼将作为公寓出租?”……虽然业主抛出的问题形形色色，但归结起来基本分为坚决抵制公寓的一派和担忧公寓运营后安全性的另一派。12月5日晚，一场开发商负责人、部分业主代表、律师和公寓第三方运营机构参加的对话会在济水上苑持续了三个小时，各方围绕这一济南从未有过的新生事物展开对话。

　　业 主

　　住宅变“公寓”遭抵触 是否合法成为争议焦点

　　从腊山河西路与聊城路交叉口向西望去，位于济水上苑小区南门西侧17号楼上的“红璞公寓”四个大字随即映入眼帘，这里就是引发部分小区业主不满的“公寓”。事实上，在建设规划上，这栋楼与其他楼房并无区别，都是实打实的住宅用地，而不是市面上常见的商务公寓性质。“目前，17号楼的消防、结构等分项验收已全部通过，竣工验收手续也即将下达”，济水上苑开发商西城置业有关负责人介绍。

　　考虑到西客站片区大量公司入驻后的租房需求，也为规范片区内略显混乱的租房市场，西城置业与世联行决定在17号楼引入世联行旗下的长租公寓品牌“红璞公寓”，并投入数千万元对两个单元168套住宅进行了精装修，面向在片区内工作的企业白领和家在外地的中高管开展最少半年的长期租赁。

　　但即便如此，部分业主并不买账。“当时在与开发商签订房屋销售合同时，并没有人告诉我们小区未来会有一栋楼作为长租公寓面向社会招租。现在开发商突然说要自持，并与第三方合作开发长租公寓，我们认为这侵犯了业主的知情权”，家住济水上苑5号楼的刘先生说，业主之所以不同意在封闭小区内开设公寓，一个很大的顾虑就是人流量的增加会带来不可预见的安全隐患。另一点就是担心公寓的租客到来后，会挤占小区内的绿地、停车场、休闲场所等公共资源，降低小区居住生活品质。

　　一些业主则表示，将住宅改为“公寓”已经改变了房屋的用途，是一种纯粹的经营行为，在未经小区现有业主同意的情况下，就委托第三方开办公寓，已经违反了《物权法》的有关规定。

　　开发商

　　自持物业有权进行处置并未变更房屋用途及性质

　　“其实，在销售形势看好，销售收益将明显高于租赁收益的情况下，将17号楼作为自持物业，开发长租公寓的决策也只不过是今年春节之时才做出的决策”，西城置业副总经理殷和忠说，从法律上看，由于17号楼并未对外销售，开发企业自然是17号楼的产权人，有权在不违反居住用途的前提下，选择租赁或者其他方式处置，但在对长租公寓落地济南这一新生事物上确实存在认识上的不足。

　　针对很多业主提出的住宅楼变身“公寓”，已经改变了房屋的性质和用途的质疑，殷和忠举例说，一户业主在购买房产后并未自住，而是将房屋租给了租客，这种行为大家并不认为改变了房屋用途。“红璞公寓”也和个人租房一样，只不过往外租赁的是一整栋楼，只是在数量上发生了递增，但其并未发生质变，它的最终用途还是居住，并未变身为酒店或者办公场所。

　　“公寓一楼公共空间给租客们提供的咖啡、书吧、洗衣等配套不会面向社会收费经营，而只是向入住者提供的公共配套服务，我们也一直欢迎业主前来参观交流。”针对部分业主质疑的经营性用房问题，殷和忠如此答复。

　　运营方

　　此“公寓”非彼公寓多举措消除安全隐患

　　“现在想来，应该是‘公寓’两个字让部分业主造成了混淆，一般公众看到‘公寓’字眼，就会与商业经营行为联系起来，如果从17号楼房屋的用途和性质来看，就不会出现这样的误读”，受委托的第三方运营机构世联行资产管理部董事副总经理聂非说，既然17号楼并未对房屋结构进行改造，还是两个单元168户，每个房间只有一个床位，并不会出现居住人口过多的问题，也没有从居住的性质变为酒店或办公，那它就不是一个经营性场所，也就不存在违反《物权法》的前提条件。

　　针对业主普遍关心的人流量增加带来的安全隐患问题，聂非介绍说，所有租客必须经过公寓的管理团队筛选并到辖区派出所备案，这是租客入住的前提条件。在17号楼内部，每一层都会有24小时监控，管理员24小时值班，并与小区物业联动。在与租客签订的租住协议中，工作人员有权定期入户进行常规保洁和巡视排查，承租人员在租赁期内不得以任何形式转租、转借房屋。

　　“西部区域最高的租金水平已经对租客进行了第一道筛选，最短租期半年和不准携带宠物、不得扰乱邻里安静等严格标准保证了租客的素质”，聂非表示，为了打消小区业主对小区安全的顾虑，世联行将在小区书面公示红璞公寓租赁安全管理规范，并愿意与业主建立善意、友好的关系，从现在起到12月底的每个周六都会举办开放日活动，欢迎业主参观交流，喝咖啡、听音乐、品美食。当业主感觉到自身的权益受到侵害时，可以随时向管理人员或物业举报。

　　律 师

　　国家鼓励住房租赁市场做法并无明显法律障碍

　　对济南而言，长租公寓过去并不常见，市场上更多的是一些采用酒店式管理的公寓产品。但在国家层面，住建部在2016全国住房城乡建设工作会议上提出，大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。2016年5月，国务院下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中也提出，鼓励开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

　　对双方在“开与不开”问题上的僵持不下，山东众成清泰律师事务所律师孙汉传表示，开发商将自持的房屋用于对外出租，与业主自己把房屋用于对外出租，并没有本质区别。按照物权法第七十七条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　“本事件中，开发商将房屋租赁后，依然是用于居住，而不是用于经营。但是，如果开发商在出租过程中，把房屋变为了酒店、理发店等经营场所，就必须经过有利害关系的邻居同意，工商部门只有见到业主同意的签字确认后才可以颁发营业执照等手续。”孙汉传分析称，因为17号楼的产权依然是开发企业，从法律上没有明确条文规定开发企业对该座楼宇如何使用必须告知业主。但在开发企业确定将17号楼作为长租公寓后，开发商和业主双方都对新生事物存在认识不足，加上缺乏沟通，部分业主一时无法接受也完全可以理解。建议双方还是坐下来进一步加强协商，找到双方都能接受的方案，把对业主的影响降到最低，让这一新鲜事物得以规范发展。

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