知晓：拆迁“停止”？住建部确定：2022年，老房子统统按“新规”办

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　　全国房价行情网站数据显示，2022年4月底，全国前50城平均房价高达1.87万/平，这意味着购买一套普通房产（100平）的总价已经接近190万元，光三成首付款就高达57万元，再加上税费、维修基金等，普通人购买一套房子的门槛已经提高到了70万元。以2021年全国居民人均可支配收入35128元计算，光攒够首付款就需要20年，这还不包括未来30年每月近7200元的银行贷款。北京律师杨在明https://www.zaiminglawyer.com/北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。400-801-9299！

　　正如曹德旺所言，现在的年轻人不依赖父母长辈们的钱包买房，几乎不可能了，房价早就和普通工薪阶层的工资脱钩了。北上广深这样动辄七八万元一平的房价，对于绝大多数人来说更是“天价”，辛苦工作一辈子可能连首付都凑不齐。所以，在大城市如果想拥有自己的房子，除了背负巨额贷款，就只能期待“一夜暴富”了。

　　提到“一夜暴富”很多人自然而然就联想到“老房子拆迁”。网络上有一首打油诗，把“拆迁造富”的情景简明而达意地表达出来了：拆字一喷，喜提大奔。房子一移，兰博基尼。确实，过去十年，伴随着全国各大城市拆迁热潮，很多普普通通的老百姓，也吃到了拆迁福利，不仅轻而易举解决了买房居住难题，而且凭借着拆迁分房后房产升值，家庭财富大幅增长。像北上广深这样的大城市，拆迁一夜资产过亿的情况，也很常见。

　　拆迁真要“停止”吗？

　　不过，进入2022年以来，不少媒体和专家就一直在说“拆迁真要停止了”，“未来拆迁户将彻底消失”，更有甚者还言之凿凿地表示，一些吃拆迁福利、专门投资老破小“博拆迁”的投资客，将损失惨重。事实真的如此吗？答案是否定的，拆迁2021年并未停止，未来也不可能全面停止。

　　首先，2018年以来，老房子棚改拆迁的规模确实在逐年降低。根据住建部公布的数据，2018年棚改拆迁总量创历史新高，达到了最高的626万套，但随后的2019年和2020年，棚改拆迁开工总量连续下降到316万套、209万套。由此不难看出，国家确实在对棚改拆迁“猛踩刹车”。尤其是2019年，发改委更发布文件，明确要求“房价上涨压力大，库存严重不足的城市，暂停棚改”，但文件同时强调，各地对棚改政策要因城施策，不能“一刀切”对待。换句话说，有些地方拆迁确实停止了，但这显然不是全国性的行为；

　　其次，过去两年住建部高层，也多次在公开场合表态，未来实施城市更新改造、城市建设时，要摒弃急功近利和大拆大建，注重“绣花”功夫，突出地方特色和人居环境的改造。专家分析，住建部此言明显是有意“严控拆迁”，试图改变以往城市建设的“拆迁文化”，但“改变”不意味着彻底“停止”；

　　再者，2021年8月10日，住建部发文为未来的城市更新行动指明了方向：实施城市更新行动，要严控大拆大建大搬迁；不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。重点需要强调的是，“文件”中明确提到“坚持留改拆并举”，“留改拆”指的就是保留、改造、拆迁。由此不难看出，未来的城市更新，拆迁模式仍然占有一席之地；

　　此外，从各地公布的2022年棚改计划来看，棚改拆迁并没有停止。以山东省为例，2022年山东省城镇棚户区改造计划为“新开工计划76381套”。虽然较2021年的12.37万套有所下降，但并未全部停止。另5月13日，深圳证券交易所公布：2022年山东省政府棚改专项债券（三期）——2022年山东省政府专项债券（十六期）已发行结束。

　　值得一提的是，2010年-2021年，全国棚改累计开工超4421万套，帮助超1.2亿人“出棚进楼”。平心而论，棚改拆迁称得上是实打实的民心工程，那么为何从2018年起，国家开始对棚改拆迁踩刹车降速？专家认为主要是三方面原因：

　　第一、经历过去5年的大规模拆迁后，全国需拆迁的既有住房总量已经很少了；

　　第二、近年来，棚改拆迁逐渐走偏了，尤其是三四线城市“地方借棚改之名大肆发债”的情况屡见不鲜；

　　第三、相较与棚改拆迁的积极意义它的弊端更加明显，尤其是对三四线城市房价上涨的推动，更加重了数以亿计的普通人的买房难度。此外，拆迁一夜暴富，拆迁所造成的不公平造富行径，违背了公平原则，对社会公序良俗造成了挑战，更催生了一大批不劳而获者。

　　事实上，在2021年8月31日的国新办重要会议上，住建部副部长黄艳也曾明确表示，未来拆迁不会停止。不仅如此她更确定，未来类似违法建筑、经过专业机构鉴定为危房、片区内有价值的低密度、低容积率的建筑，还是会延续“全拆重建”模式。

　　拆迁虽然未停止，但从各个层面释放的信号来看，未来拆迁将会大规模降速，每年的拆迁规模也将急剧下滑。那么未来那些老房子该怎么办？尤其是一直以来盼星星盼月亮盼着拆迁改善居住环境的老小区居民，他们现在居住的老房子又该何去何从？

　　住建部确定：2022年，老房子统统按“新规”这样办：坚持留改拆并举

　　对此，住建部在“防止大拆大建”文件中明确，2022年，老房子统统“这样”办：按照住建部出台的“严控大拆大建”新规，2022年，老房子统统进行“留改拆并举”——保留、改造和拆迁并行。根据文件，拆迁的比例不足1/5，换句话说2022年将针对市场上4/5不符合拆迁条件的老房子，统统进行“旧改”：老旧小区将统统实行基础类、改善类和提升类三类内容的改造。

　　这里所说的执行“旧改”政策的“老房子”到底是哪些？住建部文件已经多次提到：主要是2000年底以前建成的需要改造的城镇老旧小区。换句话说，未来执行“旧改”政策的老旧小区房龄至少有21年了。

　　那么旧改到底改什么？三大项内容具体包括哪些方面？基础类顾名思义就是针对房屋本身的市政基础配套设施进行改造升级，改造提升小区内部与小区联系的供水、排水、弱电、供电、供热、供气、消防、道路、安防、生活垃圾、移动通讯、光纤入户等。还包括小区内建筑屋面、外墙、楼梯公共部位的维修和楼体安全隐患的排查与加固；改善类指的是整治小区环境，停车场建设、无障碍设施整改、文化体育设施配建等，还有最重要的，对符合条件的老旧小区加装电梯；提升类说白了就是丰富服务供给，提升生活品质。主要包括养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等社区专项服务。

　　由此不难看出，“旧改”实际上就是不动房子的五脏六腑，但注重给老旧小区穿上美丽的外套，装方便的拐杖。正如住建部副部长黄艳所说，旧改本质上是“再利用”，这不仅符合未来城市更新行动的“节能”宗旨，也可以说是老城区老旧小区改善居住环境的最优解——市区拆迁难度大，成本高，也不利于规划和后期施工。相比之下旧改比棚改的规模小、动静小、费用小、难度小。

　　事实上，在此之前旧改已经在全国范围内大规模进行了试点，从结果来看，旧改称得上是利民惠民的好政策——2020年完成了全国3.9万个老旧小区的改造工作，最终使得700万居民居住条件有显著提升；2021年更是仅用10个月，就新开工改造城镇老旧小区5.34万个，提前超额完成了年初制定的5.3万个全年目标任务。

　　在专家张大伟看来，2022年旧改工作还将继续提速，在“新规”的规范指引下，明年老旧小区在加装电梯、引进配套服务等方面进展将更迅速，一方面有经验可借，另一方面政策法规也在逐渐规范健全。

　　凡此种种，在房产专家刘博看来，2022年老旧小区“拆迁”将逐渐被“旧改”替代，两类人的计划可能被打乱，一个是专门囤积老房子博拆迁的投资客，另一个就是期待老房子纳入拆迁，获得巨额补偿款另买新房的老小区居民。在专家看来，“旧改”新模式下，有人跟着“遭殃”，但不得不说的是有三类人或从中受益：

　　第一类是参与旧改的企业和员工。有机构曾经测算过，旧改所撬动的投资总额其实并不比棚改小——未来5年，旧改能带动的资金总量大概在4.5万亿左右，其中仅电梯这一项就能产生高达1.2万亿的投资总额，全国待装电梯总量在100万部左右。所以旧改也是名副其实的“造富”渠道。尤其是具有丰富经验的旧改高品牌企业，未来能够接到的旧改工程会越来越多。这意味着旧改对于这类企业和员工都将带来巨大效益。此外，旧改还将带动保温、防水、管材等其它数十个行业的发展；

　　第二类就是即将迎来旧改的城镇老旧小区居民。正如前文所提到的，老旧小区经过系统地改造、修复之后，必然会焕然一新，尤其是社区环境、基础配套设施以及便民服务都会更胜一筹，这对于老旧小区居民来说，是实打实的居住品质改善。同时，不能忽略的是，老旧小区在经历改造之后，也会有更大的升值空间，尤其是那些本身底子好、地段优的老房子，未来市场前景更广阔，也将更受购房者的欢迎；

　　第三类就是普通的刚需购房者。这个很好理解，现在很多城市房价的洼地就是老城区，但老旧小区破旧、杂乱的环境却并不受购房者待见，所以现实中有很多年轻人尚未买房。旧改过后，老城区的老旧小区也将旧貌换新颜，叠加其本身就具有地段、交通、配套、教育等优势，未来必然承接大量的刚需购房需求。换句话说，未来旧改后的高性价比的老旧小区也将承载着无数刚需购房者的安家梦。从这个角度来说，刚需购房者也将从旧改中直接受益。

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