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万科城关于停车位的奇葩事

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发表于 2017-3-22 15:46:06 | |阅读模式
首先感谢您能认真看完这个帖子。本帖将从现实和法律两个角度,阐释万科城某些业主要求取消地上车位的非法性。

目前济南全市车位缺口超过90万,可以说解决市民停车问题是重中之重的问题,但是在万科城却出现了一些令人颇感诡异的事情。

一、祭“安全”大旗,裹挟舆论,枉顾合同契约

    在二期交房之际,有些“业主”带头以“安全”,“人车分流”为名,蛊惑业主参与“取消地上车位”事宜,不得不说本人当时也是被蛊惑之一,参与他们组织的所谓“签字”活动。后来,发现其中存在某些“阴谋”,后来通过百度搜索发现有这种感觉的人不止我一个。

相关链接https://tieba.baidu.com/p/4583404265百度贴吧

万科城关于停车位的奇葩事 - 网站 - 百度贴吧

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首先说“安全”,在笔者看来,这仅仅是某些人利用业主最关注的问题进行炒作。在业主圈万科物业论坛等多处制造恐怖气氛,把地上车位和交通事故直接划了等号,稍微有理智的人都知道,任何驾驶人都极力避免交通事故的发生,通过百度搜索关键词“小区内交通事故”仅有800多相关新闻,并没有一件是真正的车撞人事故。学过驾驶的人都知道,很少有单方交通事故。如果监护人不对自己的孩子骑到监护责任,一辆电瓶车也会对孩子造成伤害。

一个和谐社会存在的基础是契约精神,在买房前,不管是售楼处的沙盘还是具有法律效力的购房合同均已经明确展示地方车位的存在,并在合同附件中特别作出了提示。济南市规划局公示的规划也同样标注地上车位的规划。现在要求取消地上规划车位实际已经是违约行为。

也许有的人会说,你为何不在最初购买车位?这涉及到不同人的不同的购买力。假设所有的业主都购买车位,那么情况会如何?按照开发商设计万科城三期三个组团的地下车位比为0.8,其中包括国家法律禁止出售的“人防车位”,就算购买也会有20%的业主没有地下车位,按照万科城三期共4000户计算,也将近有800户没有车位,也就说万科城地下车位设计缺口为800,在这种情况下,没有机会停车进入地下的业主只能将车停在小区组团道路和园区内的地上车位,就目前而言园区道路两侧车位和园区内地上停车位可以满足业主停车需求,基于此应该予以保留,甚至可以在适时选择扩充地上车位,解决业主停车难问题。

二、少数人的利益同样要得到保障,拒绝舆论绑架。

参与取消地上车位业主自认为的合理性只有一个——“人多”,“少数服从多数”或是谁的声音大(将民主等同于多数人说了算,仅仅存在于2000年前的古希腊。),目前在万科城业主群内部存在一种舆论——你反对取消地上车位,你就是反对全体业主;你支持取消地上车位,你就是合格业主。整个小区舆论被绑架,已经逐渐形成“多数人的暴政”,“少数人被代表”的局面,拿着两千年的原则放在21世纪的现在,可行性,科学性有多大?!

我们知道“民主”必须在法律和规则框架下运行。在购房合同和售楼处沙盘都已经明确展示地上车位的存在。在此,仅从国家法律层面对此问题进行论述。

我们来看,法律对于此问题是如何规定的:

三、规划的地上车位权属给投资建设者

首先,我们要对园区内地上车位属性来进行定性:车位车库,除去机械车库属于机械设备外,均属于不动产的范畴。用法律语言表述,属于建筑物(独立车库、地下车库、架空层车位)、构筑物或者附属设施(露天停车位)。

物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”建设单位(开发商)作为最初的建设用地使用权人,投资建设的全部房屋、设施,它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外:

  一是法律另有规定,如物权法规定,物业管理用房属于业主共有(“共有”的法律定义将在后面论述);绿地、道路属于业主共有或者属于市政;利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有,等等。在这种法律直接规定的情况下,建设单位的原始所有权受到法律的限制,甚至被法律剥夺。

二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃,如通过合同以及宣传资料,表明某些车位为业主共有,这就让与或者放弃了自己的权利,所有权自然转移到受让人手中。除了这两种情况外,车位的所有权都是建设单位的,认为它属于全体业主或者政府有权支配,都没有法律依据。现实中,关于车位的产权,流行过种种错误认识。

谬论一是“成本决定车位权属”。有人认为,车位成本已计入房价,故开发商卖了房子就等于卖了车位,再卖车位就是卖第二次,所以车位属于买了房子的全体业主,开发商无权独立销售。这种观点错在把成本作为所有权的依据。成本是会计学概念,其意义只在于计算收益,与所有权无关。所有权取得的各种方式中,没有支付成本即取得所有权的方式。建设单位的成本如何分摊是个经营问题,与所有权没有任何关联。

比如:“卖豆腐模型”来说明成本与所有权无关:杨白劳用50元成本制作了100斤豆腐,卖了80元,就是说,已经收回了全部成本,还有30元的毛利,那么这时他还剩下10斤豆腐,这是谁的?如果按成本决定论,这10斤豆腐就应当属于当天买豆腐的全体顾客,现实中谁会这样主张?

所以,成本与所有权无关。成本如何分摊,车位有无分摊建造成本,都不是判断所有权的依据。

谬论二是“功能决定车位权属”。有人认为,车位是为住宅配套的,住宅是主物,车位是从物,根据从物随同主物转移的原理,车位的产权应随房屋一起转移,而不能单独作为交易的标的。对此我要说,功能不决定所有权。最简单的例子,就是住宅小区中的IC卡电话,它显然是为小区业主的生活配套的,但它的所有权是独立的,属于通讯运营商。关于从物与主物,也是一个相对的概念,凡能单独作为交易标的的物,就是主物。比如买一个手机,有时会有一个原装的护套,这是从物;但也有单独卖的护套,这就是主物。车位有独立的构造,独立的功能,能够单独作为交易的标的,这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性,而不是房屋的从物。

谬论三是“容积率决定所有权”。有人认为,车位不计入容积率,占用的土地都由业主分摊,故不能独立实现所有权。容积率是规划指标,本质是行政许可,是一定面积的土地上允许建造多少房屋,它只约束建设行为,与所有权无关。过去以至目前,规划部门在计算容积率时都不将车位计算在内,是因为政府控制的主要是房屋建设的规模,而不是车位的数量。不计入容积率并不意味着车位没有独立的产权。就以房屋而论,如果超过了政府核定的容积率,产生的只是违反行政管理的后果,但不可能因为超出容积率,就归业主共有。

谬论四是“业主的利益决定车位权属”。有人认为,如果允许开发商处分车位,其势必损害业主利益,故从维护业主利益的角度,应当将车位归属于全体业主。这更是无稽之谈。同为一个市场上的民事主体,业主的利益要保护,开发商的利益就可以损害吗?合法的利益,都应当得到保护。目前车位的矛盾突出,但这究竟是由于开发商有权处分而导致,还是供需不平衡所造成?一个500户的小区,只有100个车位,无论由谁分配,资源都是紧缺的。即使法律规定业主共有,业主如何合理分配,仍然是一个困难的问题。稀缺资源由市场分配,最符合公平与效率的原则。即使车位全部为业主共有,也不可能任人无偿使用。综上所述,住宅小区的车位,原始所有权只能是建设单位的,业主只是基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为,继受取得车位的权利。

四、明确规划的车位权属并非归业主所有

  从物权法的规定看,住宅区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属。专有的车位,建设单位有权处分,共有的车位,属于全体业主。那么,哪些车位属于专有,哪些属于共有?如何区分这两种不同权属的车位?

  《物权法》第七十四条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

本条文第一款我们在后面讨论,注意它的第二款与第三款,分别规定了车位的两种权属。第二款规定,规划内的车位,建设单位有权出售、出租、附赠,表明这部分车位产权是属于建设单位的;而第三款规定的共有车位,没有“规划用于”的字样,也就是说这指的是规划外的车位。这一点,从最高人民法院《区分所有权纠纷司法解释》第六条中也得到了印证:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。” 由此可以得出一个明确的结论:规划内的车位,产权属于建设单位,规划外的车位,产权属于全体业主。

判断一个车位是规划内的还是规划外的,只能依据规划文件,主要是《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位,是规划内的车位;附图上未标示的车位,是规划外的车位。有的建设项目,规划报建时尚未设计车位,则可以规划确定的数量为依据,规划数量之内的,属于规划车位。(详情可登陆济南市规划局网站查询,

万科城一期规划图网址:http://www.jnup.gov.cn/res_base/jeecms_com_www/upload/article/image/2013_4/11_20/nbzvho819nhh.jpg

万科城二期规划图http://www.jnup.gov.cn/res_base/jeecms_com_www/upload/article/image/2014_2/4_10/3ei6httepnx0.jpg

万科城三期规划图http://www.jnup.gov.cn/res_base/jeecms_com_www/upload/article/image/2015_1/1_12/kif6i4tlgndj.jpg )

五、业主只能取消未经规划的地上车位

规划内的露天车位,是专有的还是共有的,实务中分歧很大。几乎所有的城市,都不认可露天车位的转让,也不办理产权登记。普遍认为,露天车位没有任何构造形式,也就是说建设单位并没有投资,只是在地上划一个位置,而小区内的土地使用权都被业主分摊了,开发商并无份额,所以露天车位应当属于业主共有。

 对此,首先看法律规定,物权法、司法解释都只强调了规划内与规划外,并未区分车位的形态,规划内的车位属于建设单位,并未规定露天车位除外;其次,没有墙壁、顶盖,并不等于说没有投资,只是投资多少的问题;第三,只要是专有部分,就如同房屋一样是分摊建设用地使用权的,不存在土地权益都由房屋业主享有,露天车位无土地权益的问题。所以,露天车位与其它形态的车位一样,应当以规划为产权划分的标志,规划内的,开发商享有所有权

基于此《物权法》山东省和济南市地方法规也作出同样的规定。所以,业主要求取消地上车位,也只能要求取消未经规划的地上车位(目前万科城一二期园区内没有此类地上车位),而没有资格取消已经被规划的地上车位。

六、取消车位有违国家、地方政策精神

按照《济南市物业管理条例》第五十五条规定,“因规划建设车库不足,业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位,但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。”只对增加车位做了相应规定,由此可见,从地方政府角度也是支持增加车位而非减少车位。

《物权法》第七十四条第一款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”如何理解与落实这一规定,存在不同认识。

    最高人民法院在制定《区分所有权纠纷解释》的过程中,在这个问题上经历了多种变化。2008年3月15日的征求意见稿第二条规定“开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者车库”;2008年6月16日公开征求意见稿第四条改为,建设单位应确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内,能够按照规划配比,购买或者承租一个车位。而在最终公布的解释中,变成了“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”这里已经没有了期限的规定,意味着业主在任何时候,都有权利要求建设单位按照规划配置比例,向其提供车位,这就是“首先满足业主需要”。基于此,我们不难看出,从最高法院司法解释来看,也是支持开发商或是物业将车位保留甚至通过法定程序给予扩充以满足业主停车需求。


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